Finansowe wyzwania w branży nieruchomości

Finansowe wyzwania firm z branży nieruchomości

Nieruchomości to wyjątkowa branża. O tym jakie wyzwania spotykają firmy z tej branży posłuchasz w 73. odcinku podcastu Finanse w Twojej Firmie, na podstawie którego napisany został poniższy artykuł:

Aby posłuchać nagrania w całości, skorzystaj z jednego z poniższych linków: 

Posłuchaj w Spotify | Posłuchaj w Apple Podcasts

„Firmy z branży nieruchomości”… Czyli jakie?

Już na wstępie warto zaznaczyć, że pojęcie „firmy nieruchomościowe” to dość pojemny termin – więc aby doprecyzować, chodzi dziś o firmy, które handlują nieruchomościami – robią flipy na rynku wtórnym i pierwotnym – lub zarządzają nieruchomościami – czy to własnymi, czy obcymi.

Charakterystyka firm nieruchomościowych

Skala takich firm może być różna – bo są ludzie, którzy mają kilka mieszkań swoich i kilkanaście obcych, a są i takie firmy, których majątki idą w dziesiątki milionów. Natomiast z finansowej perspektywy te firmy łączy ze sobą kilka bardzo charakterystycznych cech. Bo chociażby – pojawia się zazwyczaj finansowanie. I to bardzo często bankowe – czyli kredyty. A nierzadko też pozabankowe od inwestorów prywatnych. Więc pojawia się nam ryzyko dotyczące zadłużenia, którego nie ma w każdym biznesie. Pod tym względem branża jest na pewno wyjątkowa – bo finansiści w tego typu firmach zwracają bardzo mocno uwagę na wskaźniki zadłużenia nieruchomości, które mają pokazać, jaka wartość nieruchomości jest faktycznie zadłużona.

Poza tym – absolutnie kluczowa jest kwestia zarządzania cashflow w celu spłaty zobowiązań. Bo – jak mówi się czasami na filmach – jeden fałszywy ruch i jest po Tobie. Bo banki raczej nie są znane ze swojej elastyczności i wyrozumiałości w stosunku do kredytobiorców.

Finansowe wyzwania firm nieruchomościowych

Dziś rozmawiamy o firmach z branży nieruchomości między innymi dlatego, że w ostatnim czasie zauważamy w Plona Consulting spory wzrost liczby zapytań z tej branży. I to, co widzimy bardzo mocno, to że finanse w tej branży mogą stanowić naprawdę niemałą dźwignię. Bo naszym zdaniem tym, co naprawdę pozwala na rozwój w nieruchomościach, biorąc pod uwagę nasze doświadczenia w Plona Consulting, ale też nasze prywatne rozmowy z przedsiębiorcami, jest:

1. umiejętność kupowania atrakcyjnych nieruchomości
2. umiejętność pozyskiwania na nie finansowania

Wszelkie inne kwestie poza tymi dwiema to na dobrą sprawę pochodne. Bo w gruncie rzeczy chodzi o to, żeby odszukać jak najbardziej atrakcyjne nieruchomości i tak zarządzać gotówką, żeby pracowała ona na nas możliwie jak najdłużej, przy najniższym zaangażowaniu. Bo nierzadko widzimy, że taka umiejętność zarobienia na jednej czy dwóch nieruchomościach wcale nie gwarantuje tego, że skalowanie takiej działalności będzie łatwe, proste i przyjemne.

Właściciele są w stanie dobrze policzyć na przykład ile mogą zarobić na jednej nieruchomości, bo bez tego pewnie nie mogliby działać w tym obszarze, ale trudno jest im dbać o rentowność, gdy tych nieruchomości pojawia się coraz więcej. Bo siłą rzeczy przychodzi taki moment, w którym po prostu, bez odpowiednich narzędzi, nie będzie się w stanie samemu wszystkiego kontrolować i sprawdzać operacyjnie.

Wyzwanie 1: Utrzymanie kontroli marży per lokalizacja

I tak na przykład jedna z naszych zaprzyjaźnionych firm płaciła opłaty na mieszkaniach, na których tych opłat płacić już nie powinna. Więc pierwsze finansowe wyzwanie firm z branży nieruchomości to utrzymanie wysokiego poziomu kontroli marży per lokalizacja wraz z rozwojem firmy. Bo im większa staje się firma, tym to jest trudniejsze. Albo w niektórych przypadkach – brak wiedzy na ten temat.

Co za tym idzie – po czasie może być trudno ocenić, które lokalizacje faktycznie są najbardziej rentowne i pomagają firmie zarabiać, a które przynoszą stratę – a ocena przez pryzmat emocji może być bardzo zaburzona.

Wyzwanie 2: Zarządzanie cashflow

Idąc dalej, drugie finansowe wyzwanie także dotyczy wzrostu i sytuacji, w której firma chce się skalować, bo jest to zarządzanie cashflow. Czyli poukładanie swoich przepływów pieniężnych w harmonogram, czyli co, kiedy i dlaczego mają zapłacić, a następnie określenie, która część z pieniędzy na koncie jest faktycznie do swobodnej dyspozycji.

Bo wszystko jest proste, kiedy chodzi o dwie czy trzy nieruchomości. Ale kiedy pojawia się ich 30, 40 czy 50, to kwestie takie jak zaliczki na nowe nieruchomości czy wpadające nagle pieniądze ze sprzedaży potrafią mocno zaciemnić obraz finansów, a czasami wręcz wprowadzić w błąd. Szczególnie, jeżeli narzędzi nie ma i wszystko działa „na oko”. A po czasie można wręcz wpaść w przeświadczenie, że kasa na koncie jest do dyspozycji i że można ją wydawać.

Więc tutaj zdecydowanie potrzebne jest dobre, wiarygodne narzędzie, które pomoże ustalić, czy tej gotówki na pewno wystarczy. Bo znów – finanse w tego typu biznesie są proste… dopóki mówimy o prostych liczbach. Ale w momencie, kiedy skala się zwiększa i buduje się takie „nieruchomościowe imperium”, to dopiero wtedy pojawiają się wyzwania. I naprawdę nie zdarza się często, że spotykamy przedsiębiorców z tej branży, którzy mają faktycznie właściwie policzoną rentowność swoich inwestycji w czasie i potrafią ocenić zwrot z inwestycji, uwzględniając przy tym wszystkie niezbędne czynniki – chociażby takie jak koszt pieniądza.

Wyzwanie 3: Budżetowanie

Wyzwanie trzecie to budżetowanie. I tutaj wyróżnilibyśmy dwa jego elementy. Po pierwsze – trudności dotyczą budżetowania na poziomie rentowności – czyli na przykład ile realnie jesteśmy w stanie zarobić na danej nieruchomości czy lokalizacji. Ale także dotyczy to drugiej kwestii, czyli budżetowania czasu. Na przykład – od kiedy będziemy w stanie z danej inwestycji czerpać przychody. A te dwa wyzwania mają później swoje skutki, które mogą być daleko idące.

Bo takie naprawdę mocne przeszacowanie tych dwóch elementów – czyli rentowności i czasu, może prowadzić do niskiego zwrotu z inwestycji, ale co pewnie ważniejsze, problemów z cashflow czy zatorów płatniczych. Które w dłuższym terminie stanowią ryzyko dla kolejnego finansowania. Czyli bez właściwych narzędzi i procesów niezbędnych do planowania finansowego, może być też trudno oszacować realnego zapotrzebowania firmy na gotówkę w długim okresie. Co może okazać się dla niej hamulcem. Gdzie chociażby kwestie takie jak opóźnienia ekip budowlanych albo remontowych, które z naszego doświadczenia rzadko są przewidywane w planach finansowych, mogą mieć znaczenie na to, czy z danej nieruchomości można będzie w ogóle korzystać i na niej zarabiać.

Bo chociażby dla apartamentu szykowanego na wynajem krótkoterminowy w bardziej turystycznej miejscowości, różnica 3 tygodni to są kosmiczne pieniądze z perspektywy zwrotu z inwestycji.

Wyzwanie 4: Minimalizowanie ryzyka związanego z nieudanymi nieruchomościami

Tutaj przy okazji pojawia się wyzwanie czwarte, czyli minimalizowanie ryzyka związanego z nieudanymi nieruchomościami. Czyli chociażby – ile faktycznie firma może inwestować przy obecnej skali, żeby jedna mocno nieudana inwestycja mogła ją zatopić? Gdzie jest ta granica pomiędzy szybkim wzrostem, zwiększaniem portfela nieruchomości, zwiększaniem przychodów – a bezpieczeństwem i stabilnością.

Bo pomimo tego, co się wielu osobom wydaje, nieruchomości nie są stuprocentowo pewnym biznesem. Bo kwestie takie jak chociażby problemy z najemcami mogą bardzo mocno i szybko odbić się na zdrowiu firmy.

Wyzwanie 5: Zmieniające się warunki gospodarcze

Wyzwanie finansowe numer pięć – to wyzwanie dotyczące zmieniających się warunków gospodarczych – i jak na przykład uwzględnić w swoich planach kwestię tego, że stopy procentowe mogą zaraz ulec zmianie. Bo branża nieruchomościowa to tak naprawdę ciągłe zmiany prawne, podatkowe czy gospodarcze, które potrafią nierzadko wywrócić rynek do góry nogami.

I część osób, która słucha podcastu od dłuższego czasu pewnie wie, do czego zmierzamy… Ale w takiej sytuacji poduszka finansowa daje komfort, który jest naprawdę nie do zapomnienia. I wiemy, że bez niej (albo gdyby ją obniżyć) można byłoby iść szybciej. Ale pytanie – czy wolisz iść szybciej, czy może jednak wolisz iść dalej?

Poduszka finansowa to podstawa

Nieruchomości to branża, w której o wyzwania nie jest trudno. Mamy w niej do czynienia między innymi z problemami takimi jak problemy z najemcami, problemy z ekipami budowlanymi czy remontowymi, problemy z pracownikami – albo ich wysokie wymagania, trudności prawne – na przykład kwestia prostowania stanów prawnych nieruchomości, czy zarządzanie relacjami z milionem interesariuszy – bo czy to z inwestorami, czy bankami, najemcami, dostawcami, deweloperami i pewnie jeszcze kilkoma innymi grupami…

To wszystko są problemy albo wyzwania, które nie mają swojego źródła w finansach. Ale uwierz nam. Mają w nich swoje skutki. A chyba najgorszym, co możemy sobie wyobrazić, jest upadłość i dziesiątki inwestorów, którzy zostają bez pieniędzy, którzy stracili nierzadko oszczędności czy inwestycje życia. Dlatego z naszej perspektywy poduszka finansowa to naprawdę minimum tego, co możesz zrobić dla Twojej firmy, żeby powalczyć o jej stabilność.

Pobierz przykładowe analizy finansowe dla branży nieruchomości

Jeżeli prowadzisz firmę nieruchomościową i chciałbyś zobaczyć, jak wyglądają przykładowe narzędzia finansowe dedykowane Twojej branży, wystarczy kliknąć w link poniżej i wypełnić krótki formularz:

POBIERZ ANALIZY DLA BRANŻY FINANSOWEJ